DSR(Debt Servicr Ratio) 에 따라 소득과 부채상환비율에 따라 달라지는데 40%규제를 하고 있습니다. 1가구 주택, 다주택자는 주담대 60%한도 DSR 40% 까지 대출이 가능합니다.
자세한 이야기를 레드브릭 대표 금융컨설팅 홍선표님의 글로 알아보겠습니다.
이번 글에서는 주택담보대출의 한도를 사실상 결정짓는 기준인 DSR(총부채 원리금 상환비율)의 개념과 DSR 규제가 정확히 어떤 방식으로 적용되는지에 대해서 안내해드리겠습니다.
LTV(주택담보인정비율)를 기준으로 계산한 대출 한도가 크다고 하더라도 연 소득이 낮거나, 대출 원리금 상환을 위해 많은 돈을 지출해야 한다면 DSR 비율이 높아져 대출 한도가 큰 폭으로 줄어들기 때문인데요.
언론에 자주 등장하는 ‘DSR 40% 규제’란 정확히 무엇인지, 그리고 어떤 대출들의 원리금 상환액이 DSR을 산정할 때 반영되고, 또 어떤 대출들은 DSR 적용 대상에서 제외되는지에 대해서 하나씩 이해하기 쉽게 말씀드리겠습니다.
주택담보대출을 신청하기 전에 미리 꼭 알고 계셔야만 하는 LTV, DTI(총부채 상환비율), DSR의 기본적인 개념과 계산방법에 대해서는 이전 글에서 이미 알아봤는데요. 이번에는 여기서 한걸음 더 나아가 DSR 40% 규제에 초점을 맞춰서 설명드리겠습니다.
🔎 차주의 상환능력(소득) 평가하는 기준입니다
먼저 DSR의 개념에 대해서부터 간략하게 살펴볼까요? DSR은 ‘Debt Service Ratio’의 약자인데요. 한국어로는 ‘총부채 원리금 상환비율’이라고 부르고 있습니다.
금융당국에서 DSR 평가 제도를 도입한 건 차주의 연 소득에서 신규 주택담보대출의 연간 원리금 상환액을 포함한 여러 대출들의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 파악하기 위해서인데요. 차주에게 빚을 갚을만한 충분한 능력이 있는지를 확인하기 위해서죠.
주택담보대출, 신용대출, 마이너스 통장, 카드론 등 다양한 대출들의 연간 원리금 상환액을 계산한 뒤 이 금액이 대출 신청인의 연 소득에서 차지하는 비중을 계산하고 있습니다.
또 다른 상환능력 심사 기준인 DTI와 신(新) DTI는 주택담보대출을 제외한 다른 대출들의 경우에는 원금을 제외한 이자의 연간 상환액만을 반영해 계산하고 있는데요.
DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 다른 여러 대출들도 연간 원리금 상환액을 전부 더해서 계산하기 때문에 훨씬 더 엄격한 심사 기준이라고 말씀드릴 수 있습니다. 그렇기 때문에 DTI, 신 DTI를 바탕으로 심사할 때보다 대출 한도는 줄어들게 되고요.
💡 DSR은 이렇게 계산해요
∙ DSR 계산식
DSR = (모든 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) ÷ 연 소득 × 100
DSR을 계산하는 공식은 위와 같은데요. 새롭게 대출받으려는 주담대를 포함한 모든 주택담보대출의 연간 원리금 상환액에다 기타 대출들의 연간 원리금 상환액을 더한 값을 신청인의 연 소득으로 나눈 뒤, 여기에 100을 곱하면 DSR이 계산됩니다.
🙅♂️ 이런 대출들에는 DSR 적용되지 않아요
이처럼 DSR은 여러 대출들의 연간 원리금 상환액을 반영해서 계산하기 때문에 상당히 엄격한 심사 기준이라고 할 수 있는데요.
다만 금융당국의 지침에 따라 DSR이 적용되지 않는 대출들도 정해져 있습니다. 전세자금대출이나 실수요자 대상 정책금융상품, 서민 대상 금융상품 등이 대표적인데요. 이 대출들은 연간 원리금 상환액이 얼마인지와 상관없이 차주의 DSR에 반영되지 않습니다. 다음 대출들이 DSR의 적용 대상에서 제외되는 대출들이죠.
① 전세자금대출 (전세보증금 담보대출은 제외)
② 보금자리론 및 특례보금자리론
③ 신생아 특례 구입‧전세자금대출
④ 분양주택에 대한 중도금대출
⑤ 재건축‧재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출
⑥ 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출
⑦ 서민금융상품 (새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론, 대학생‧청년 햇살론 등)
⑧ 300만 원 이하 소액 신용대출 (유가증권 담보대출 포함)
⑨ 주택연금 (역모기지론)
⑩ 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결해 취급하는 대출
⑪ 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
⑫ 보험계약대출
⑬ 상용차 금융
⑭ 예적금 담보대출
⑮ 할부‧리스 및 현금 서비스
🙆♂️ DSR 40%까지만 대출받을 수 있어요
처음에 말씀드렸듯이 DSR은 내가 빌릴 수 있는 주담대의 대출 한도를 결정짓는 가장 핵심적인 기준인데요. 일정 금액 이상을 대출받으려 할 때는 정부가 정한 DSR 상한까지만 대출을 받을 수 있기 때문입니다. LTV, DTI와 마찬가지로 DSR에도 정부가 정한 상한 규제가 적용되는 것이죠.
구체적으로 어떤 방식으로 DSR 규제가 적용되는지 살펴보겠습니다. 2023년 12월 기준 총대출액이 1억 원을 초과하는 개인 차주에게 적용되는 DSR 상한은 40%(제2금융권 50%)인데요.
이 말의 뜻은 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행과 같은 시중은행이나 지방은행, 인터넷전문은행과 같은 제1금융권 금융기관에서 1억 원이 넘는 돈을 대출받을 경우 대출들의 연간 원리금 상환액이 차주의 연 소득의 40%를 넘지 않아야만 한다는 뜻입니다. 정부 규제에 따라 DSR이 40%를 넘지 않은 선까지만 대출을 받을 수 있기 때문이죠.
💁 예를 들어 살펴보겠습니다
연 소득이 8000만 원인 차주의 경우에는 연간 원리금 상환액이 3200만 원(8000만 원 × 40%)을 넘지 않은 선까지만 대출을 받을 수 있다고 이해하시면 되는데요.
연 소득이 5000만 원인 차주의 경우에는 연간 원리금 상환액이 2000만 원(5000만 원 × 40%)을 넘지 않은 금액까지만 대출을 받을 수 있죠.
만약 이 차주가 연 4% 대출금리, 만기 30년 조건으로 주택담보대출을 받을 경우에는 최대 3억4800만 원까지만 대출을 받을 수 있고요. 이 주담대 외에 다른 대출이 없다는 조건에서 말이죠. 만약 신용대출, 마이너스 통장 등의 대출을 이미 이용하고 있다면 대출 한도는 이보다 줄어들게 됩니다.
저축은행, 협동조합, 캐피탈사, 보험사, 신용카드사 등 제2금융권 대출에는 보다 완화된 DSR 규제가 적용되는데요. 제2금융권 금융기관 대출은 DSR 50%까지 대출을 받을 수 있습니다.
금융당국이 이처럼 DSR 40%(제2금융권 50%) 규제를 적용하는 건 개인들이 소득에 비해 지나치게 많은 금액을 대출받는 것을 방지함으로써 가계부채가 급증하는 것을 예방하기 위해서입니다.
이번 글에서는 DSR 40% 규제가 적용되는 구체적인 방식과 DSR 적용 대상에서 제외되는 대출의 종류 등에 대해 살펴봤는데요.
고객님의 주택담보대출 신청에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다.
감사합니다.
